「SUUMOやHOME’Sを毎日何回もリロードしているのに、全然良い土地が見つからない…」
「やっと出た!と思って問い合わせたら、もう『紹介可能ですが申し込みが入っています』と言われた…」
そんな「土地難民」になっていませんか?
実は、激戦区と呼ばれる超人気エリアで4年間土地探しを続け、最終的に理想の土地を勝ち取った我が家だからこそ、今ならハッキリと言える「残酷な現実」があります。
結論から言うと、ネット(SUUMOなど)に100点満点の良い土地が出ることは絶対にありません。
これは不動産業界の仕組みを知れば当然のことです。なぜネットに出ないのか、その理由は大きく3つあります。
- 不動産屋にとって一般客はビジネス上の優先順位が最下位だから
- 人気エリアはネットに載る前に「業者」や「50世帯の順番待ち」で蒸発するから
- ネットにあるのはプロがスルーした「ワケあり物件」が大半だから
「じゃあどうすればいいの？」という方のために、我が家が4年間の暗黒期を経て辿り着いた、ネットに頼らない本当のコツをお伝えします。
今回は、不動産会社を経営する親戚からコッソリ教わった「業界の裏側」と、ネットを見るのをやめて激戦区を勝ち抜いた「本当の土地探しのコツ」をすべて公開します。
なぜSUUMOに出ない?ネットに「良い土地がない」と悩む人が知るべき不動産業界の裏側と土地探しのコツ
私たちが普段見ているSUUMOなどのポータルサイトは、「これから売り出される土地の案内所」ではなく、業界内では「プロや上客がスルーした残骸が集まる場所」と言われています。
なぜ良い土地はネットに載る前に消えてしまうのか。そこには不動産屋の「優先順位」が関係しています。
不動産屋にとって一般の個人客は「優先順位最下位」という冷徹な現実
不動産屋もビジネスである以上、利益を最大化するために情報を回す優先順位が明確に決まっています。予算に限りがあり、人生で土地を買うのは基本1回だけの一般客に、不動産屋がわざわざ真っ先に良い情報を教えるメリットは薄いのです。
建売住宅をバンバン建てる業者が「最優先」される理由
一度土地を売っておけば、次に出た土地もすぐに買ってくれる「超大口の常連客」。一般客のように値下げ交渉もしてこないため、不動産屋にとっては神様のような存在です。
次に優遇されるのは顧客を連れてくる「大手ハウスメーカー」
「土地を買ってくれる一般客」をセットで連れてきてくれるため、ここに情報を流せばすぐに売れます。一般客は資金力も意思決定の速さもこれらに勝てません。
人気エリアは「一般客だけで50世帯待ち」という絶望的な倍率
私が土地を探していた超人気エリアの不動産屋に聞いた話では、その地域では常に「一般客だけで50世帯」が順番待ちをしていました。
これに加えて資金力が桁違いの建売業者、マンションデベロッパー、賃貸系のハウスメーカーが同じ1つの土地を狙っています。ネットに情報を載せるまでもなく、情報が出た瞬間に蒸発していく理由がここにあります。
私たちがネット(ポータルサイト)で見ている土地の「正体」
現在ネットに掲載されている土地の多くは、以下の3パターンのいずれかです。
プロや上客がスルーした「ワケあり物件」
変形地、日当たりが最悪、擁壁のやり替えに数百万円かかる、相場より高すぎるなど、買い手がつかなかったからネットまで落ちてきた土地です。
自由度が低い「建築条件付き土地」
建てるハウスメーカーがあらかじめ決まっており、間取りや仕様の自由度が低いために残っている土地です。
名簿集めのための「客寄せパンダ物件」
問い合わせを増やして自社の顧客名簿を作るために、すでに売れているにもかかわらず、わざと掲載され続けているケースです。
スマホをいくらリロードしても、掘り出し物の良い土地が降ってくることは構造上あり得ません。
ネットを見るのをやめて激戦区を勝ち抜く!プロも実践する本当の土地探しのコツ
毎日ネットを見て一喜一憂するのは、今すぐやめましょう。時間の浪費です。ここからは、4年間の暗黒期を経て超人気エリアの非公開物件を掴み取った「本当のコツ」をご紹介します。
ハウスメーカーの営業マンの「看板」を味方につけて未公開情報を引き出す
一般客の優先順位が低いなら、優先順位が高い人の力を借りればいいのです。土地専門の不動産屋と泥臭く親密な関係を築くか、もしくは「先にハウスメーカー・工務店を決めて、営業マンに探してもらう」のが最強の近道です。
「御社で建てる計画があります」という強い意志を見せれば、営業マンは業者間のルートでネットに出る前の「仕入れ段階の情報」を引っ張ってきてくれます。
【超実践編】夕方5時〜夜8時に希望エリアをひたすら歩く
これが我が家が実践した、最も泥臭く最も効果があった神行動です。
ネットを見るのをやめて、希望エリアの現地を歩きまくってください。狙い目の時間は「夕方5時から夜8時」です。
狙い目は高齢の地主が放置している「空き家」や「表札のない家」
土地を売る可能性が一番高いのは、実は「高齢者の地主さん」です。動くのが億劫になり、「この空き家、そろそろ売らないとなぁ」と思いつつも不動産屋に行かずに放置しているケースが五万とあります。ただし相続の関係上、生前に現金化したい潜在ニーズは非常に強いものです。
夕方から夜にかけてエリアを歩き、以下のポイントをチェックしましょう。
- 周りの家は電気がついているのに、いつも真っ暗な「空き家」
- 家は建っているのに「表札がない」家
- 庭の手入れがされておらず、人が住んでいない気配がする古い家
こういう物件を見つけたら大チャンスです。近々引っ越しや解体、売却される可能性が極めて高い「未来の未公開物件」です。営業マンに「ここ、空き家っぽいんですけど調べられますか?」と持ち込めば、登記簿から地主を割り出し、ネットに出る前に直接交渉を仕掛けてくれることもあります。
土地ポータルサイトは「買う場所」ではなく「相場観を養うツール」と割り切る
SUUMOやHOME’Sなどのポータルサイトは、良い土地を探して買うための場所ではありません。「このエリアの坪単価は今このくらいなんだな」という相場観を養うための「お勉強ツール」だと割り切りましょう。
【4年間の結論】ネットの闇を抜けて理想のマイホームを叶える土地探しのコツ・まとめ
100点の土地は、ネットに載る前に業者が買っていきます。一般客である私たちが激戦区で勝ち残るためのコツは、ネットの画面から目を離し、信頼できる営業マンを味方につけ、自分の足で現地のリアルな情報を掴みに行くことです。
スマホのリロードを止めて「信頼できるプロ」と「自分の足」で動こう
激戦区の土地探しは、結局のところ泥臭い行動こそが最大のコツです。
スマホをリロードする指を止めて、まずは今日の夕方、大好きなあの街を歩いてみることから始めてみませんか?
次回は、ネットに出ないカラクリが分かったところで「じゃあ、具体的にどうやって建売メーカーより先に非公開物件を引っ張ってくるのか?」という、より実践的な業者対策と裏ワザを公開します。
次回記事はこちら ＞＞
【業者対策】建売メーカーに買い占められる前に!一般客が非公開物件を引っ張る裏ワザ
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